brightness_1
Оценка бизнеса 

­­

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Николай Шачнев, экономист

Метод анализа 

Анализ наилучшего использования - это определение способа наиболее эффективного использования собственности. Под наилучшим использованием подразумевается законное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую стоимость. Основной задачей данного вида работ является проведение сравнительного анализа финансовых показателей возможных вариантов использования земельного участка, что позволяет выявить наиболее оптимальный вариант использования. 

Каждый рассматриваемый вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов: 

  1. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных для даннойместности способов использования. 
  2. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какоефизически осуществимое использование будет давать приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования участка «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. 
  3. Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможностиобеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала. 
  4. Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономическицелесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход. 

Процесс анализа 

Процесс анализа наилучшего использования включает в себя последовательное выполнение следующих этапов. 

  1. Отбор вариантов использования участка. На этом этапе проводится анализ рынка двух вариантов использования, позволяющий сделать заключение об уровне спроса и предложения, и целесообразности реализации каждого вида использования объекта с рыночной точки зрения. 
  2. Анализ физической осуществимости. На этом этапе по каждому из отобранных вариантов использования участка формируются технологические и административные критерии в соответствии с действующей нормативно-правовой документацией. Полученные критерии сопоставляются с имеющимися возможностями и ресурсами земельного участка и его окружения. На основании проведенных изысканий дается заключение о физической реализуемости каждого из вариантов. 
  3. Анализ финансовой осуществимости. На данном этапе определяются статьи и суммы вложений для реализации каждого варианта использования земельного участка. На основании стандартных моделей организации бизнеса определяются сроки и графики финансирования. Для оценки стоимости финансирования определяются возможные источники и условия привлечения денежных средств. 
  4. Анализ экономической целесообразности. На этом этапе, на основании стандартных моделей организации бизнеса и данных анализа рынка, по каждому из вариантов использования рассчитываются прогнозные доходы и расходы, а также дается заключение о доходности или убыточности вариантов. 
  5. Анализ максимальной эффективности. На данном этапе проводятся следующие работы и расчеты. 
  • Определение периода прогнозирования деятельности по каждому из вариантов использования. 
  • Определение ставки дисконтирования для расчета стоимости денежных потоков. 
  • Составление финансовой модели функционирования бизнеса. 
  • Расчет чистого денежного потока и финансовых показателей по каждому варианту. 
  • Сравнение вариантов по доходности

 

сентябрь 2016